Rynek nieruchomości w Polsce

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa obecnie boom mieszkaniowy. Deweloperzy biją kolejne rekordy ilości sprzedanych mieszkań, a prywatni inwestorzy mimo coraz wyższych cen, kupują mieszkania i to najczęściej za gotówkę, co pokazują raporty rynku nieruchomości. Według danych NBP aż 42 proc. mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych, a tak wysoki odsetek utrzymuje się od 2 lat. W ostatnim czasie t.j. od 2014 roku czynsze w naszych największych miastach (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań) wzrosły średnio o jedną czwartą.

Badania rynku nieruchomości pokazują, że stopy zwrotu w porównaniu ze średnią europejską, która wg raportu firmy Savills utrzymuje się na poziomie 3,1 proc., są u nas stosunkowo wysokie – oscylują między 5 a 6 proc. Porównując, w wielu dużych niemieckich miastach stopa zwrotu jest niższa niż średnia europejska. Polski rynek wynajmu mieszkań z roku na rok staje się bardziej dojrzały. W roku 2019 branża nieruchomości odnotowała kolejny rekord ilości mieszkań oddanych do użytku, który wyniósł 207 tys. t.j. o 12 proc. więcej niż w roku poprzednim, co daje najwyższy wynik od roku 1980. Szacuje się jednak, że nadal brakuje około 3 milionów mieszkań. Wszelkie prognozy rynku nieruchomości pokazują, że rynek mieszkań na wynajem jeszcze się nie wysycił, a wg portalu money.pl obserwuje się jego tendencję wzrostową. Polski rynek nieruchomości jest też dość liberalny i nie ograniczony regulacjami dotyczącymi czynszu najmu, jak na przykład w Niemczech, pozwolenia na budowę wydawane są stosunkowo szybko. To sprawia, że wzrasta zainteresowanie naszym rynkiem mieszkaniowym ze strony dużych zagranicznych inwestorów, zwłaszcza, że do tej pory tylko 1 proc. całego zasobu jest w posiadaniu dużych firm i funduszy. Przykładów zrealizowanych inwestycji jest kilka. Pierwszym z nich może być nabycie w Warszawie 72 apartamentów w sztandarowej inwestycji stolicy Złota 44 przez fundusz, za którym stoi jeden z pierwszych niemieckich dużych `graczy` Catella Residntial Invetment GmbH. Inna niemiecka firma Trei Real Estate, będąca częścią koncernu Tengelmann, planuje w Poznaniu inwestycję w 1,6 tys. mieszkań. Z kolei notowana na frankfurckiej giełdzie, czwarta co do wielkości firma mieszkaniowa w Niemczech, TAG Immobilien AG przejęła operującego w rejonie Wrocławia dewelopera Vantage Development i planuje budowę od 8 do 10 tys. mieszkań.

Niższe koszty zakupu gruntów to kolejny argument przytaczany dla uzasadnienia zainteresowania naszym rynkiem mieszkaniowym. Porównując, 3-4 tys. euro za m2 w centrum Berlina, czy nawet 8 tys. euro za m2 w Monachium, ceny na poziomie 450 czy 240 euro za m2 w naszych miastach stają się atrakcyjne. Niższe ceny gruntów znacząco obniżają koszty realizacji inwestycji. W Warszawie można nabyć grunt na poziomie 450 euro za m2, a np. w Poznaniu za 240 euro. Do porównania, ceny gruntów w centrum Berlina to wydatek rzędu 3 tys. do 4 tys. euro za m2, nie wspominając o Monachium przy 8 tys. euro i więcej za m2. Kolejną aspektem różniącym rynki niemiecki i polski jest funkcjonująca w Polsce możliwość sprzedaży mieszkań w tzw. standardzie deweloperskim, czyli bez wyposażenia kuchni, łazienek i wykończenia podłóg. Z perspektywy inwestora skraca to znacznie czas budowy oraz koszty ewentualnych reklamacji. I wreszcie koszty budowy mieszkań. U nas w siedmiu największych miastach ceny kształtują się na poziomie 1,8 tys. euro za m2, a w największych niemieckich metropoliach to poziom 4,8 euro za m2. Jeśli do tego zestawienia dodamy stawki czynszu, średnio na poziomie 10 euro za m2 w dużych polskich miastach, to stajemy się coraz bardziej interesującym rynkiem dla dużych zagranicznych firm i funduszy.

Podsumowując, co przyciąga zagranicznych inwestorów:

• liberalne prawo wynajmu mieszkań

• atrakcyjna stopa zwrotu

• niższe koszty budowy

• stosunkowo mała podaż mieszkań do wynajmu

• niższe ceny gruntów