PRZYSZŁOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W POLSCE – PROGNOZY 2023-2030

Deweloperzy w dalszym ciągu będą wstrzymywali nowe inwestycje oraz szukali alternatywnych strategii działania: sprzedaży mieszkań funduszom i rozwoju najmu instytucjonalnego. Ważnym wskaźnikiem przestanie być liczba sprzedanych mieszkań, natomiast istotna będzie różnica pomiędzy ceną sprzedaży a poniesionymi kosztami. Korekta cen będzie zależna od wielu czynników, przede wszystkim od kondycji finansowej poszczególnych firm deweloperskich. Spółki z dużymi zasobami wolnych środków będą starały się utrzymać poziom cen, a ich obniżenia można się spodziewać jedynie u firm zmuszonych do wprowadzenia takiej korekty. Rynek wtórny będzie reagował szybciej i elastyczniej. Zwiększy się liczba sprzedaży wymuszonych, jako efekt niespłacania kredytów. Na rynku najmu mieszkań cały czas utrzyma się przewaga popytu nad podażą, z widoczną tendencją zmniejszania się dynamiki wzrostu cen.

2025 rok będzie szansą na ustabilizowanie i ożywienie rynku, przy założeniu że inflacja zostanie wcześniej opanowana. Znajdzie to wyraz w obniżkach stóp procentowych, co zaowocuje wybudzeniem strony popytowej ze stanu hibernacji przez powrót do finansowania przez banki. Bardziej widoczne stanie się tzw. zielone finansowanie, czyli preferencyjne warunki udzielania kredytów dla inwestycji o wysokim stopniu zastosowania technologii ekologicznych, wdrażających niskoemisyjność. Sądzę, że będą to korzystne okoliczności dla rozpoczynania nowych projektów przez deweloperów. Na rynku pojawi się sporo nowoczesnych, inteligentnych realizacji.

W 2030 roku bardzo widoczne będą zmiany demograficzne. Nasze społeczeństwo się starzeje: wg Eurostatu w 2030 r. mediana wieku (45,5 roku) będzie o 10% wyższa niż w 2020 r. (41,3 roku). Z kolei zgodnie z prognozą GUS, w 2030 r. w większości gmin ponad 20% ludności będzie miało więcej niż 65 lat. Na skutek tego zmieni się struktura popytowa. Jednocześnie pokolenie Z będzie już aktywne na rynku pracy i będzie mniej przywiązane do `posiadania`. W związku z mobilnością i niechęcią do wiązania się kredytem hipotecznym, wzrośnie rola wynajmu. Dzisiaj wg Eurostatu aż 84,2% Polaków posiada mieszkanie na własność.

Najbliższy czas to ograniczona dostępność mieszkań na rynku pierwotnym ze względu na utrudnienia w uzyskaniu finansowania, czyli otrzymania kredytu hipotecznego. Deweloperzy będą się wstrzymywali z otwieraniem nowych inwestycji. W najbliższym czasie nie spodziewam się realizowania wielu nowych projektów. Z drugiej strony, na rynku wtórnym, na skutek sprzedaży wymuszonej, pojawi się nowa grupa mieszkań z niższą ceną. Inwestorzy indywidualni będą wyczekiwali takich okazji. Myślę, że nastąpi konsolidacja rynku z powodu przejęcia małych firm deweloperskich przez większych graczy. Na znaczeniu będą zyskiwały projekty proekologiczne z odnawialnymi źródłami energii, redukujące koszty eksploatacyjne i zmniejszające ślad węglowy. Sądzę, że generalnie zmieni się standard przestrzeni i zabudowy wielorodzinnej w miastach. Kolejne inwestycje będą lepsze jakościowo i bardziej odpowiedzialne społecznie oraz respektujące środowisko naturalne. Na wybór mieszkania oraz lokalizacji będą silnie wpływały aspekty psychologiczne i prozdrowotne.

Branża nieruchomościowa i budowlana jest w fazie głębokiej transformacji. Rynek nieruchomości komercyjnych będzie zróżnicowany, świetnie będzie się rozwijał segment magazynowy, natomiast segmenty handlowy i biurowy spotkają się z koniecznością wprowadzenia wielu zmian. Niekwestionowanym liderem będą powierzchnie magazynowe, ponieważ rozwój rynku e-commerce w dalszym ciągu będzie `paliwem` dla tego segmentu. W zmieniającej się rzeczywistości sektor biurowy będzie musiał zdefiniować się na nowo. Doświadczenia pracy home office z pandemii w pewnym stopniu pozostaną z nami, wpłyną na elastyczność przestrzeni i sposobu jej funkcjonowania. Coraz młodsze pokolenia wchodzące na rynek pracy będą determinowały zmianę stylu pracy. Podział na spotkania analogowe i cyfrowe znajdzie odbicie w sposobie projektowania nowych obiektów. Jest to przyszłość, która dopiero się kształtuje. Myślę, że właściciele części biurowców, a przede wszystkim galerii handlowych, będą rozważali zmianę funkcji swoich obiektów na mieszkalną lub hotelową. Zakładam, że będą oczywiście powstawały nowe centra biurowe, ale głównie w największych miastach.

Największym zagrożeniem dla rynku nieruchomości jest niepewność i brak jasnych reguł gospodarczych. Niepewność jest generowana zarówno przez sytuację geopolityczną, czego doświadczyliśmy najbardziej tuż po wybuchu wojny na Ukrainie, jak również przez brak stabilnych zasad rynkowych oraz niedostatek kompleksowych rozwiązań ze strony rządzących. Nieustannie zmieniające się przepisy i wysokie podatki zawsze skutecznie hamują rozwój rynku. Zła polityka monetarna to także czynnik ograniczający rozwój i politykę kredytową banków. Destabilizujący jest brak dostępności surowców oraz materiałów budowlanych i nieprzewidywalny poziom cen. Kolejny element to wzrost kosztów pracy i energii. Patrząc szerzej, niestabilność światowego systemu gospodarczego oraz kryzysy finansowe potęgują rozwarstwienie społeczne i ekonomiczne, a współczesne trendy polityki socjalnej coraz częściej uważa się za niewydolne. Stanowi to zagrożenie dla siły nabywczej społeczeństwa.
Ważnym aspektem współczesnego życia jest szybki rozwój technologii cyfrowych. Oczywiście pozwala to na rozwijanie idei inteligentnych miast, poprawę komfortu życia i poziomu bezpieczeństwa, jednak silnym zagrożeniem wydaje się utrata prywatności mieszkańców, usztywnienie w przepływie informacji oraz duża wrażliwość na cyberataki, destabilizujące cały organizm miejski.

Za najistotniejsze trendy uważam globalną cyfryzację, zmiany przestrzenne w strukturze miast oraz wzrost standardu premium w nieruchomościach. Cyfryzacja generuje powstawanie aplikacji ułatwiających obsługę rynku przez profesjonalistów, stosowanie nowych technologii budowlanych, a także ułatwiających codzienne funkcjonowanie – np. Smart Home. W związku z tym, że zrównoważony rozwój staje się coraz popularniejszym trendem, będzie rosło znaczenie budownictwa ekologicznego. Popyt na zielone budynki będzie napędzany przez zmieniającą się świadomość klientów i przyniesie wymierne korzyści w postaci oszczędności na opłatach za wodę i prąd.
Z raportu firmy doradczej Deloitte wynika, że mieszkańcy najbardziej zakorkowanych polskich miast spędzają w nich ponad osiem godzin miesięcznie. Problem ten jest podstawą narodzin jednego z najsilniejszych trendów urbanistycznych w 2022 roku – idei 15-minutowego miasta. Francuski urbanista Carlos Moreno w swoim rozwiązaniu dla Paryża proponuje, aby wszystkie potrzeby życia codziennego były zaspokajane w odległości 15-minutowego spaceru lub przejażdżki rowerem. W rozrastających się miastach będzie ewoluował sposób spędzania czasu przez mieszkańców, promujący wolniejszy i zdrowszy tryb życia. Zmiany zaobserwujemy w jakości nieruchomości premium. Obecne ,,premium` stanie się standardem, a jego nowa wersja zawierała będzie wszelkie nowoczesne rozwiązania techniczne. W projektowaniu nieruchomości powstanie hybryda łącząca nowe technologie, wysoką funkcjonalność oraz szlachetne, naturalne materiały wykończeniowe. Lokalizacja oraz intymność jeszcze bardziej zyskają na znaczeniu.

Szanse pojawią się w kontekście wprowadzania nowych regulacji prawnych, dywersyfikacji rynku inwestycji oraz chęci podnoszenia komfortu życia. Jeśli rządzący w końcu wprowadzą tzw. ustawę o REIT-ach, umożliwiającą osobom prywatnym łatwe inwestowanie w nieruchomości – zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne – każdy będzie mógł lokować w tym rynku mniejsze kwoty, nawet jeżeli nie będzie dysponował kapitałem na kupno całej nieruchomości. Gdyby polskie fundusze emerytalne dostały zielone światło do inwestowania w nieruchomości, byłby to kolejny element stymulujący rozwój rynku. Dzisiaj bez problemu inwestują u nas przykładowo norweskie czy niemieckie fundusze emerytalne. Pojawią się nowe segmenty inwestycyjne, związane ze zmianami demograficznymi, zmianą stylu życia i podnoszeniem komfortu – będzie to duża ilość nowych realizacji w takich sektorach jak senior living, prywatne domy studenckie czy przestrzenie współdzielone. Sądzę, że na znaczeniu będzie zyskiwał też najem instytucjonalny, ważne będą modernizacje, a dzięki wprowadzaniu innowacyjnych usług i nowoczesnych udogodnień, zwiększy się atrakcyjność nieruchomości, a tym samym ich wartość.